金九不再 银十存疑!万科高呼要“活下去” 楼市真的不行了?

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2018-10-12

  万科不久前在深圳大梅沙召开为期两天的秋季例会,这次会场的屏幕与侧墙上“活下去”的字样格外引人注目。

“活下去”三个大字瞬间刷爆了开发商的朋友圈,引发市场议论纷纷。

  据了解,早在今年9月11日的一次万科内部会议上,万科董事长郁亮就谈到“活下去”这个词。 在该内部会议上,郁亮表示,万科今年设定了6300亿回款,目前完成不到一半。

分析认为按照目前的销售情况来看,万科年末可能还会有1000亿的长期库存。   不过,作为房企龙头的万科,真的会活不下去吗?事实上,万科并不是回款压力最大的开发商,其上半年销售滚动回款率为93%,已高于大部分的开发商。   “金九银十”不再?  九月刚过去,楼市“金九”似乎没达到预期。

进入十月,“金九银十”还未来临,市场反而拉开了价格战的序幕。 近期许多房企促销力度极大,与一年前一房难求的局面形成鲜明对比。

  为了促销,各大开发商频频推出打折降价活动。 近日,位于上海宝山的招商雍和府项目以购房送宝马来变相降价卖房。 此外,万科位于厦门翔安新圩镇的首开万科白鹭郡,最新推出107套特价别墅,原来精装500万,现毛坯中间套一口价278万,降幅在30%以上。

  尽管促销力度大,但销售情况依旧不乐观。

数据显示,与之前相比楼市的确有降温趋势。

9月份原本是传统楼市销售旺季,弘则研究的最新调研却显示今年9月旺季不旺,甚至较8月淡季普遍出现环比持平甚至下滑。 楼市观望情绪蔓延显现在量价齐缩上,预计地产销量增速仍将向下。

(图片来源:弘则研究)  自8月份开始,该机构的调研就感受到房地产购买情绪的转弱,其中原因在于一是棚改货币化的退出,二是“严禁房价上涨”的定调确认。 本月该情绪发生大面积蔓延,不仅一二线城市继续成交下滑,三四线也发生新房量价齐缩。

  房企谨慎降杠杆  在整体市场环境不佳的情况下,多家房企高管在今年中报业绩会上已经表达了降杠杆保质量的意愿。   恒大集团总裁夏海钧在中期发布会上表示,公司注重适度增长,未来销售规模每年增长20-30%,因土地资源日益稀缺,要发挥已有土地储备的效益,以实现可观的利润。

他同时指出,市场形势发生变化,以往加杠杆增加土储的模式存在高风险,恒大目前最重要的仍是关注利润。   融创集团董事会主席孙宏斌也在业绩发布会上表示,短期内房地产调控不会放松,所以融创仍然延续谨慎的投资策略,孙宏斌当时表示,融创在两年前就很少在公开市场拿地,投资都在基本停止状态。

  碧桂园也在中期业绩会上明确提出“控速”,同时进行策略调整,提出拿地更加精准,更加聚焦现有项目的运营。

碧桂园总裁莫斌在与投资人交流时表示,全年拿地支出将从4000亿元调至3000亿元,相比上半年70%的去化率,下半年的指标在60%;全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米,但是毛的预期不会变,维持在26%-27%。

  土地频频流拍  不只地产销量增速下滑甚至转负,土地成交也在加速回落。 海通证券的统计显示,9月前三周百城土地成交面积同比增速-%,较8月下滑转负,上周百城土地溢价率大幅降至1%,指向土地成交量价齐缩,对地产投资的支撑正在减弱。

  近期,全国各地土地流拍现象频现,流拍节奏加快。 有提到,今年1-7月,全国土地一共流拍了796宗,其中一线城市流拍13宗,同比增加225%,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍了154宗,同比增加了100%;三四线城市土地流拍达629宗,同比增加了121%。

今年1-8月,全国300城共流拍了890宗地块。   回顾房地产市场近年来的发展情况,频繁土地流拍现象并非首次出现,2011-2012和2014-2015两个时间区间里均出现流拍高峰。

分析认为2018年地产市场流拍建筑面积及流拍率不断抬升,已达到历史高位。   东吴证券认为原因之一是目前融资环境趋紧,房企资金压力增大。 在融资环境不断趋紧,资金走向受到严格控制的市场大环境下,房企融资明显趋弱。 此外,考察近年来房地产行业的资产负债率变化,上升趋势明显,2017年年底达%,较2016年提升近2个百分点;同时,由于前两年大规模发债,地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增,偿债压力空前。 资金多方承压,开发商拿地积极性被严重打压。 (图片来源:东吴证券)  对此,长江证券认为,从调控端来看,政策目标(控房价)已逐步实现:2018年1-8月,4个一线城市、31个二线城市新建商品房价格前8月平均同比涨幅较去年同期下降%、%;从基本面来看,土地市场热度下降明显:2018年土地流拍数量增加,且当前土地市场整体量升价降,溢价率已跌至10%以下。   在“稳增长”和“保民生”的调控逻辑下,未来政策端进一步收紧的必要性减弱。 当前个税改革加速推进,对于房地产市场而言,在一定程度上表现出政策面边际缓和的迹象。

部分城市前期过于严格的调控政策存在预期改善空间,龙头地产或逐渐进入估值修复阶段。   东兴证券认为,我们认为一二线土地市场未来仍将保持相对稳定的状态,进一步下行的空间不大。

原因一方面是一二线城市调控政策边际相对稳定,另一方面是本年基数较低。

展望未来市场,考虑到本年全年一二线土地增速较低,以及基本面、调控政策等方面的因素,我们看好未来一二线城市房地产市场。   对于房地产市场的未来,你怎么看?。